Renoveringslån

Vad är ett renoveringslån?

Ett renoveringslån tecknas vid behov av förbättrande åtgärder på bostaden. Det kan vara allt från tapetsering och målning till byte av ett badrum eller kök. De tre typer av lån till renovering som finns är:

• Blancolån – Vid små belopp eller om bostaden inte kan belånas mer. 
• Utökat bolån: Vid belåningsgrad på under 85% och bolånet därmed kan höjas. 
• Byggnadskreditiv: Vid om- eller tillbyggnation som förväntas höja värdet avsevärt. 

Läs mer om de tre olika alternativen under respektive rubrik längre ner i artikeln. Se även videon nedan där en privatekonom tipsar om de bästa lösningarna för finansiering av renovering. 

Blancolån för renovering

Blancolån kan användas som renoveringslån vid exempelvis behov av mindre belopp eller om bostaden är fullt belånad. Lånet kan tecknas på 10 000 kronor till 800 000 kronor och kräver aldrig säkerhet. 

Så fungerar det med blancolån för renoveringen

Jämför renoveringslån hos flera långivare

Första steget är att jämföra räntor och månadskostnad hos flera olika långivare. Det sker enkelt via låneförmedlare som exempelvis Sambla eller Lendo. Via dessa tjänster skickas bara en ansökan in varpå upp till 40 långivare kan svara på ansökan. 

Räntan avgörs av kreditvärdighet

Vilken räntenivå som långivarna erbjuder beror på personens kreditvärdighet. Att exempelvis ha många andra lån, eller ha betalningsanmärkningar, försämrar kreditvärdigheten. Ett sätt att förbättra sina villkor är att ha en medsökande. (kanske ha en artikel ”lån med medsökande”

Få pengarna inom 1 – 3 dagar

De flesta banker och långivare betalar ut pengarna inom 1 – 3 bankdagar. Därefter kan pengarna användas löpande för de fakturor som uppstår under renoveringsperioden. 

Återbetalning

Hur lång återbetalningstid som erbjuds varierar mellan de olika bankerna men de flesta erbjuder minst 10 år. Vald återbetalningstid påverkar månadskostnaden. Se hur mycket ett renoveringslån, via blancolån, kan kosta per månad längre ner i artikeln. 

Då passar blancolån som renoveringslån

Vid följande tillfällen kan blancolån vara det bästa alternativet vid behov av finansiering av en renovering.

Om du inte kan/vill belåna bostaden

Renoveringslån i form av höjt bolån (se mer vid rubriken ”Höja bolånet för renovering”) har generellt lägst ränta och månadskostnad. Men det kräver att personen äger en bostad som inte är fullt belånad. Om personen inte kan/vill belåna bostaden är blancolån det bästa alternativet. 

Vid små belopp 

Blancolån kan även vara ett bra alternativ vid behov av ett lägre belopp. Det beror på att bolånebankerna alltid har krav på ett lägsta belopp som minst måste lånas via bolån. Ett exempel är Swedbank där bolånets lägsta belopp är 100 000 kronor. 

Vid förbättringar inför försäljningar

Blancolån kan även vara bästa alternativet om bostaden förväntas säljas inom kort. Vilka renoveringar som kan höja värdet på din bostad kan en mäklare svara på.  

Så mycket kostar renoveringslånet

Hur mycket ett blancolån kostar per månad beror både på lånebelopp, ränta och amorteringstid. Räntan avgörs av personens kreditvärdighet. I följande exempel önskas ett renoveringslån på 200 000 kronor tecknas och amorteras på 10 år. 

Ränta	Månadskostnad
8 %	2427 kronor
10 %	2643 kronor
15 %	3227 kronor
30 %*	5272 kronor

*Om den som ansöker om renoveringslånet har betalningsanmärkning, eller dålig kreditvärdighet av annan orsak, kan räntan vara upp mot 25 – 30%. I detta fall är det bättre att vänta med projektet till kreditvärdigheten har förbättrats. 

Fördelar & nackdelar med blancolån

Den primära fördelen med att teckna ett blancolån är att någon säkerhet inte krävs. Därmed kan ansökan ske oavsett boendeform eller behov av renovering. 

Nackdelen är den betydligt högre ränta som erbjuds i förhållande till bolånealternativen. Dessutom behöver återbetalning ske under maximalt 10 – 12 år vilket skapar en högre månadskostnad.  

Höja bolånet för renovering

Att höja bolånet och använda beloppet till renovering har flera fördelar. Men det kräver att boendet inte är fullt belånat. Som mest får belåningsgraden vara 85%.

I videon förklaras hur belåningsgraden räknas ut och hur stort belopp som därmed får lånas utifrån bostadens värde. 

Så fungerar det att öka bolånet för renovering

1. Kontakta din bolånebank – Börja med att kontakta den bank där befintligt bolån finns. De kan svara på hur hög belåningsgraden är samt om möjlighet finns att höja befintligt belopp. Ange att beloppet ska användas till renovering när banken frågar om syfte. 
2. Få beloppet inom en vecka – Förutsatt att det finns låneutrymme kommer banken göra en kreditupplysning och därefter avgöra om en höjning kan ske. Om ansökan blir beviljad kan pengarna betalas ut inom en vecka. 
3. Renovera hemmet – Nu kan pengarna användas för renovering, ombyggnation eller tillbyggnation. Något bevis på att pengarna använts till just detta syfte behöver inte lämnas in till banken. Skulle inte hela beloppet utnyttjas kan antingen resterande behållas till annat syfte eller användas för extra amortering. 
4. Amorteringskravet kan påverkas – Om bolånets belåningsgrad tidigare var under 50% eller 70% och nu höjs till över någon av dessa nivåer kommer amorteringskravet att påverkas. Stora renoveringslån kan alltså resultera i att amortering måste ske med 2% mot tidigare 0%. Ha med detta i budgeten och fråga banken i förväg!

Omvärdering kan skapa större låneutrymme
Värdet på bostaden beräknas till köpeskillingen. Var det länge sedan bostaden köptes kan en omvärdering ske av en mäklare. Om det innebär en högre värdering kan det anges till bolånebanken varpå ett högre lånebelopp kan beviljas.

Då passar utökat bolån som renoveringslån

Om du äger en bostad, och har möjlighet att höja bolånet, är det generellt det bästa alternativet för att finansiera en renovering. Även om lånet är på 200 000 kronor behöver det inte innebära en höjd månadskostnad på mer än 700 – 900 kronor. Se uträkning längre ner i artikeln. 

Vid belåningsgrad på under 85%

De som äger sitt boende bör i första hand kontrollera möjligheten att höja sitt bolån. Det kan ske om nuvarande belåningsgrad är under 85%. Som förklaras i faktarutan ovan kan även en omvärdering öka låneutrymmet på bostaden. 

Stora renoveringar

Vid större renoveringar används generellt bolån som finansiering. Det är även vad bolånebankerna brukar rekommendera. Som ett exempel anger Länsförsäkringarna att ”ett utökat bolån ofta är en bra lösning om du ska renovera din bostad, till exempel renovera badrum, byta ut kök eller lägga om taket. 

Så mycket kostar lånet

Att bolån är det bästa sättet att låna till renovering visas tydligt i tabellen nedan. Trots att ett relativt stort renoveringslån önskas tecknas blir inte månadskostnaden speciellt mycket högre än tidigare. Det beror på de fördelaktiga villkor som finns på bolån med låg ränta och låga amorteringskrav. Här visas ett exempel:

Renoveringslån	200 000 kronor
Ränta	4 %*
Räntekostnad per år	5592 kr
Amortering per år**	2 000 kronor
Ökad månadskostnad	632 kronor

*Exempel på rörlig ränta. Se bankernas hemsidor för aktuella nivåer. 

**Amortering krävs enbart om belåningsgraden är över 50%. I detta exempel beräknas amortering ske med 1%. 

Fördelar & nackdelar med bolån

Fördelen med ett höjt bolån är primärt den lägre räntan och lägre månadskostnaden. Som visas ovan påverkas inte månadskostnaden speciellt mycket även vid större lånebelopp. 

Nackdelarna är att bolånet maximalt får vara på 85% av bostadens värde. Därmed är det inte ett alternativ för personer som redan har sin bostad fullt belånad. Dessutom finns krav på att exempelvis minst 100 000 kronor måste tecknas i lånebelopp. 

Byggnadskreditiv: För större till- eller ombyggnationer

Ett byggnadskreditiv har flera likheter med ett bolån. Den stora skillnaden är däremot att belåning får ske på bostaden förväntade framtida värde efter att renoveringen/ombyggnationen har genomförts. Kreditiv används även vid nybyggnation. 

Ett krav är alltså att ombyggnationen är så omfattande att det ger ett kraftigt ökat värde på bostaden. Lånet kan därför inte användas vid flytt av en vägg, tapetsering eller ombyggnation av en WC. 

Så fungerar det med byggnadskreditiv

Ansökan till bolånebank

Ansökan om byggnadskreditiv sker vanligtvis till den bank där bolånet finns. I ansökan behöver dokument bifogas som visar på byggnadsplaner och förväntad nytt värde. Det kan exempelvis vara bygglov och produktionskostnadskalkyl.

Banken betalar fakturorna

Fakturor från leverantörer och entreprenörer skickas digitalt in till banken varpå en banktjänsteman kommer att betala dem. På detta sätt säkerställer banken att lånat belopp enbart används till ombyggnationen och därmed skapar ett högre värde på bostaden. 

Blir bolån efteråt

När ombyggnationen är klar sker en omvärdering av bostaden och ett bolån tecknas som löser krediten. 

Då passar byggnadskreditiv

För att banken ska kunna bevilja ett byggnadskreditiv krävs att ombyggnationen är så omfattande att det förväntas höja bostadens värde rejält. Därmed skapas ett utökad låneutrymme som utnyttjas ”i förväg”. Det kan passa vid:

Nybyggnation

Byggnadskreditiv används primärt vid nybyggnation av bostäder. Banken beviljar då succesivt krediten utifrån hur långt byggnadsprocessen gått framåt. 

Stora ombyggnationer

Vid mycket stora renoveringar eller ombyggnationer kan även byggnadskreditiv vara ett alternativ. Det är ombyggnationer som kräver bygglov och som med säkerhet kommer att höja värdet på bostaden rejält. Det är denna kommande värdehöjning som i förväg belånas. 

Vad kostar det?

Under renoverings- eller ombyggnationstiden är byggnadskreditivet amorteringsfritt. Ränta betalas visserligen varje månad men summan dras av beviljad kredit. Med andra ord uppstår ingen direkt månadskostnad under byggnationstiden. 

När ombyggnationen är slutförd sker en slutbesiktning och omvärdering av bostaden. Därefter omvandlas skulden till ett traditionellt bolån. 

Fördelar & nackdelar med byggnadskreditiv

Då passar olika renoveringslån

Nedan presenteras tre vanliga tillfällen då renoveringslån tecknas. Som förklaras i texten påverkar olika förutsättningar vilket lånealternativ som kan vara bäst. 

Vid renoveringar och förbättringar

Lån till renovering sker främst vid enklare förbättrande åtgärder på bostaden. Det kan exempelvis vara att en vägg önskas flyttas, ett golv bytas ut eller vid ommålning. Mindre åtgärder höjer inte bostadens värde utan kan ses som löpande underhåll.  

Alternativ: Blancolån eller höjning av bolån

Om- eller tillbyggnad

En om- eller tillbyggnad kan exempelvis innebära en inglasad balkong, ett nytt rum eller installation av vedeldad kamin. Det är stora byggnationer som i regel innebär en högre värdering av villan eller fritidshuset. Bland det lite ”mindre” ombyggnationerna finns köksrenovering och badrumsrenovering. 

Alternativ: Höjning av bolån eller byggnadskreditiv

Värdehöjande åtgärd

Renoveringslån kan även tecknas för att finansiera så kallade värdehöjande åtgärder. Det är förbättrade åtgärder som genomförs inför en framtida försäljning. I en artikel om vilka renoveringar som förväntas höja värdet på en bostad säger Pia-Lotta Svensson, fastighetsmäklare på Fastighetsbyrån Stockholm, att mindre korrigeringar ofta är det bästa och mest kostnadseffektiva. 

Jag rekommenderar inte att göra om kök eller badrum precis innan en försäljning….Det är mycket bättre att satsa på att fräscha upp ordentligt med en storstädning och mindre korrigeringar som nytt kakel i köket, nya knoppar, ny bänkskiva eller lackering av luckor.   

Alternativ: Blancolån utifrån att beloppen generellt är små

Att tänka på – Få billigare renovering och lån

Till sist presenteras här fem tips inför renoveringen. Tips som kan hålla nere både ränte- och renoveringskostnaden. 

1. Jämför fler banker och långivare

Oavsett vad för slags renoveringslån som tecknas finns en fördel att alltid jämföra räntenivåer hos flera olika banker. Både blancolån och bolån kan enkelt jämföras via låneförmedlare. 

2. ROT-avdrag för billigare renovering

Anlitas hantverkare för renoveringen kan ROT-avdraget utnyttjas. Det ger därmed 30 % skatteavdrag på arbetskostnaden. Bor ni två vuxna på samma adress kan fakturorna fördelas mellan er så att fullt ROT-avdrag kan utnyttjas av er bägge. Läs mer om hur ROT-avdraget fungerar på Skatteverket.se. 

3. Ränteavdrag beroende på låneform

Från 2025 börjar ränteavdrag för lån utan säkerhet att fasas ut. För inkomstår 2025 gäller att avdrag får ske på halva räntekostnaden och för inkomstår 2026 ges inget ränteavdrag alls för dessa lån. Att belåna bostaden resulterar alltså inte bara i lägre ränta utan även ett högre ränteavdrag. 

4. Spara alla kvitton för framtida avdrag

Spara fakturor och kvitton som underlag för totala renoveringskostnaden på bostaden under den tid som bostaden ägs. Det är sedan kostnader som delvis kan dras av när vinst/förlust ska beräknas efter bostadsförsäljning. 

5. Baka in blancolånet efter några år

Om renoveringslånet har tecknats som ett blancolån finns en fördel att försöka ”baka in” det i bolånet efter några år. Det kan ske om bostaden har gått upp i värde och därmed ett större låneutrymme har skapats.